“國五條”及其細(xì)則出臺，近期火熱的二手房市場無法掩蓋真空期的觀望格局。業(yè)內(nèi)預(yù)測，地方細(xì)則將為市場吃下“定心丸”，市場適應(yīng)之后，將維持其積極健康的態(tài)勢發(fā)展。 “國五條”后真空期宜放緩 仲益控股集團(tuán) 副總裁 湯曉丹 3月1日“國五條”對于“20%個稅”的要求引起了二手房市場的火熱交易，我認(rèn)為“國五條”內(nèi)容主要針對二手房市場，對新房市場影響不大。 在過去，房地產(chǎn)市場中投資性和投機(jī)性的客戶較多，而自限購政策實(shí)施以來，投資和投機(jī)型的購房者漸漸被擠出新房市場，成為二手房市場的主體，現(xiàn)在二手房市場的火熱，與前期遺留投資客的拋售相關(guān)。然而隨著新“國五條”的出臺，在未來的二手房市場中，投資和投機(jī)客將逐漸淡出，改善型需求成為主打，使房子回歸住房屬性。同時也不排除“羊毛出在羊身上”的可能，個稅成為房價的一部分，形成對房價的推動。然而，二手房畢竟靠新房定價，二手房的未來尚待市場考驗(yàn)。 已出臺的“國五條”內(nèi)容雖不會對新房市場有太大影響，然而在所有政策明朗之前的真空期，開發(fā)商開盤、開工都宜放緩。具體的地方細(xì)則尚未出臺，若是此時盲目開盤，或?qū)⑹卤豆Π搿Ｊ袌鰧π抡幸粋€反應(yīng)和適應(yīng)的階段，這個階段過去，需求才會慢慢釋放。因而，在當(dāng)前觀望期，最好是盡量放緩，新政明朗后才能從容應(yīng)對。 而對于目前處于定位尚未明確階段的開發(fā)商，則需考慮新政的方向。由于政策指向重點(diǎn)在保護(hù)剛性需求，故而對自用客戶影響不大，限制的是投資性房源，開發(fā)商在做決定的時候，參考比較方便做出一個相對合理的應(yīng)對措施。 盡管房地產(chǎn)調(diào)控的政策層出不窮，市場將以一種“交錯狀態(tài)”的方向發(fā)展。在每次政策出臺都會有暫時的觀望期，而一旦適應(yīng)之后就會是一個遞進(jìn)的、向上的過程。看好市場的原因是多方面的，整體而言，城市化進(jìn)程是向前的，而住房作為老百姓生活必須的部分不可或缺，中國人又有買房的習(xí)慣，這些都將使得房地產(chǎn)市場向前推進(jìn)。在這個過程中，政策嚴(yán)厲可能會使市場短期出現(xiàn)下降跡象，但從長線考量，房地產(chǎn)是一個陽光的市場。 在交錯發(fā)展的過程中，未來的市場對開發(fā)商來說是一個考驗(yàn)。實(shí)力不夠雄厚的小型開發(fā)商將慢慢被市場淘汰，而大型開發(fā)商和具有專業(yè)資質(zhì)的開發(fā)商將成為市場主力，房地產(chǎn)市場分工將更加細(xì)致，以商業(yè)地產(chǎn)、中高端住宅等分類，也更規(guī)范、更專業(yè)。 允許“梯度”方能平衡需求 中華企業(yè)股份有限公司市場部 經(jīng)理 戴正芳 3月1日，樓市調(diào)控新政“國五條”細(xì)則落地，此后，房企推盤節(jié)奏明顯加快，部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是為規(guī)避部分“國五條”地方細(xì)則落地后市場轉(zhuǎn)冷的風(fēng)險，據(jù)住建部副部長齊驥透露，地方細(xì)則出臺時間為3月底。我認(rèn)為二手房市場受政策影響最直接，而新房市場的剛需房部分可能會受益。歷年年初節(jié)后的3月本就是熱銷時段，正是加推的最佳時機(jī)，因而并非完全受“國五條”影響。開發(fā)商推盤要考慮公司周轉(zhuǎn)率，按照規(guī)劃和步驟進(jìn)行，并不會快速調(diào)整結(jié)構(gòu)。加之“國五條”地方細(xì)則尚未出臺，具體如何應(yīng)對還應(yīng)該看地方細(xì)則。“國五條”的地方細(xì)則不宜“一刀切”，而應(yīng)細(xì)分，否則將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生大的影響。具體從“個人售房需按轉(zhuǎn)讓所得20%征收個稅”這一條來說，應(yīng)對出售住房的持有年限和個人持有房產(chǎn)數(shù)量做出區(qū)分和梯度收稅，對唯一住房出售應(yīng)設(shè)立退稅機(jī)制等。通過不同區(qū)分，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅收的合理再分配。政策應(yīng)該鼓勵梯度消費(fèi)，現(xiàn)有的限貸政策和假如實(shí)施的20%的個稅政策，如此單純“一刀切”政策，導(dǎo)致一步到位買房，最終加大了置換成本，只會將不同需求集中在中端產(chǎn)品上，加劇了剛需矛盾，這并不利于市場正常發(fā)展。據(jù)報道，財(cái)政部、住建部、國稅總局已制定有關(guān)方案并上報。 在“國五條”細(xì)分操作的同時，應(yīng)把“梯度”購房納入考量。盡管“國五條”支持剛需，但剛需與改善型需求并不沖突，允許置換的“梯度”購房才是關(guān)鍵。從個人而言，不同階段有不同的需求，“梯度”購房允許置換，能夠合理考量不同人群的購房需求變化，更符合市場規(guī)律和人性需求，也才能平衡多種需求。 綜合考慮上海近年來的土地供應(yīng)和住房需求，市場并未飽和。新政伊始的觀望期結(jié)束，經(jīng)過3個月到5個月的消化期后，房價還是會處于一種比較積極的狀態(tài)。 |
