上海市政府日前下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步提高本市土地節(jié)約集約利用水平的若干意見》(下稱《意見》)提出，到2020年上海建設(shè)用地總規(guī)模控制在規(guī)劃范圍目標(biāo)內(nèi)，并適度留出發(fā)展空間。此外，按照國家嚴(yán)控建設(shè)用地總量和保障新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的要求，對(duì)新增建設(shè)用地實(shí)行“穩(wěn)中有降、逐年遞減”。 上海此前設(shè)定的2020年建設(shè)用地規(guī)模目標(biāo)為3226平方公里。按此計(jì)算，在2013年基礎(chǔ)上，全市至2020年的新增建設(shè)用地總量應(yīng)控制在150平方公里以內(nèi)。業(yè)內(nèi)人士分析，建設(shè)用地總規(guī)?！傲阍鲩L”，意味著上海已將“3226平方公里”作為未來建設(shè)用地的“終極規(guī)?！庇枰枣i定。 去年年底舉行的中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“城鎮(zhèn)建設(shè)用地特別是優(yōu)化開發(fā)的三大城市群地區(qū)，要以盤活存量為主，不能再無節(jié)制擴(kuò)大建設(shè)用地”。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉有望改變城市“攤大餅”式發(fā)展模式。中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)說，不少城市土地利用率偏低，粗放式發(fā)展較為普遍，一些大城市土地城市化問題尤其嚴(yán)重，今后這些問題將有望得到改善。 明確未來供地總規(guī)模，還將進(jìn)一步強(qiáng)化土地稀缺的預(yù)期，會(huì)對(duì)地價(jià)上漲產(chǎn)生推力。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部研究員盧文曦說，目前開發(fā)企業(yè)扎堆重點(diǎn)城市的趨勢(shì)明顯，“總量鎖定”以后，土地市場(chǎng)“僧多粥少”的局面會(huì)進(jìn)一步凸顯。若想從存量市場(chǎng)上獲取土地，隨著拆遷成本越來越高，企業(yè)的利潤空間也會(huì)被進(jìn)一步壓縮，因此，開發(fā)商實(shí)力將接受更大考驗(yàn)。 “減量”同時(shí)穩(wěn)定市場(chǎng)供應(yīng) 既要從嚴(yán)控制建設(shè)用地的增量，又要穩(wěn)定土地市場(chǎng)的供應(yīng)，這是國土部門和地方政府面臨的重要問題。 上海財(cái)大資源環(huán)境政策與管理研究所所長王克強(qiáng)說：“在一段時(shí)間內(nèi)，我國產(chǎn)業(yè)、民生、公共服務(wù)等對(duì)土地需求仍十分巨大。在控制增量的同時(shí)，必須要加快盤活大量低效粗放利用的存量土地，以避免土地供應(yīng)市場(chǎng)出現(xiàn)‘?dāng)嘌隆??！鄙虾Ｊ幸?guī)劃和國土資源管理局局長莊少勤表示，存量用地的調(diào)整和優(yōu)化，是破解上海土地資源瓶頸的主要途徑。 工業(yè)用地將是土地存量盤活的重要領(lǐng)域。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前我國城鎮(zhèn)工礦建設(shè)用地中，處于低效利用狀態(tài)就達(dá)5000平方公里，占全國城市建成區(qū)的11%。從全國看，從2008年到2012年，我國工礦倉儲(chǔ)用地平均占比33.8%，而住宅用地的供應(yīng)僅占21.5%，而國外工業(yè)用地的平均占比僅為15%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，穩(wěn)定土地供應(yīng)，一方面要提高工業(yè)用地利用率，另一方面要改變目前土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，降低工業(yè)用地的比重。 上海此次出臺(tái)的《意見》提出，“將項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)行質(zhì)量和綜合效益等相關(guān)要素納入土地出讓合同管理”，“實(shí)施新增工業(yè)用地出讓彈性年期制，一般工業(yè)項(xiàng)目用地出讓年期為20年”，“工業(yè)用地出讓價(jià)格不低于所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)”等等。 “應(yīng)更加重視以經(jīng)濟(jì)手段倒逼資源利用方式轉(zhuǎn)變，以有效調(diào)節(jié)工業(yè)用地、居住用地合理比價(jià)機(jī)制，提高工業(yè)用地價(jià)格，堅(jiān)決杜絕工業(yè)用地零地價(jià)甚至負(fù)地價(jià)?！蓖蹩藦?qiáng)說。 業(yè)內(nèi)人士還建議，應(yīng)根據(jù)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)條件，采取拆除復(fù)墾、土地收儲(chǔ)、完善手續(xù)等方式分類處置歷史違法用地；建立完善低效用地認(rèn)定、處置辦法和工作機(jī)制，對(duì)因政府原因造成的閑置土地，要實(shí)施行政問責(zé)。 降低土地財(cái)政 財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，去年地方本級(jí)政府性基金收入超過4.8萬億元，增長40.3%，其中國有土地使用權(quán)出讓收入占八成以上，總收入超過4.1萬億元，同比增長44.6%。 土地出讓金的大幅增長，與土地供應(yīng)量及價(jià)格“雙增”相關(guān)。地價(jià)上漲一定程度上反映出我國經(jīng)濟(jì)增長的潛質(zhì)，但地方對(duì)“土地財(cái)政”過高的依賴度，也是需要迫切解決的問題。 “上海將通過土地利用結(jié)構(gòu)的優(yōu)化促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和城市功能的完善?！鄙虾Ｊ幸?guī)劃和國土資源管理局局長莊少勤介紹，對(duì)目前上海104個(gè)產(chǎn)業(yè)區(qū)塊和195平方公里的規(guī)劃保留工業(yè)用地，將鼓勵(lì)提高開發(fā)強(qiáng)度，促進(jìn)技術(shù)升級(jí)和產(chǎn)能增加，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，同時(shí)將合理發(fā)展研發(fā)總部類產(chǎn)業(yè)，增加公共服務(wù)配套，完善園區(qū)和城鎮(zhèn)生活生態(tài)功能。 實(shí)際上，在上海一些中心城區(qū)，土地財(cái)政已成“過去時(shí)”。比如，市中心的靜安區(qū)，其全部可開發(fā)的空間還剩下70萬平方米左右，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中服務(wù)業(yè)比重已達(dá)到98%。在商品住宅市場(chǎng)，該區(qū)去年存量住宅的交易量已是新建住宅的7倍多?！皬拈L遠(yuǎn)看，從市區(qū)到郊區(qū)都會(huì)面臨土地慢慢用完的問題，只不過我們先遇到了?！膘o安區(qū)政府人士表示，該區(qū)對(duì)資源閑置和低效利用現(xiàn)象將持“零容忍”態(tài)度，并通過產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、升級(jí)等實(shí)施“二次開發(fā)”和“三次開發(fā)”。
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