伴隨第160號土地公告推出3幅住宅用地之后，8月上海宅地放量已經(jīng)突破了7月份的高點。 根據(jù)上海土地資源網(wǎng)及上海中原研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示，在8月1——15日期間，全市市場化住宅用地供應(yīng)已達到7幅，土地出讓面積合計約45．94萬平方米，已經(jīng)超過7月全月的供應(yīng)量。 8月上半月已超7月供應(yīng)量 事實上，從月度整體水平來看，今年7月上海住宅用地供應(yīng)量已經(jīng)達到年度高點，共計推出6幅住宅用地，出讓面積約39．64萬平方米，無論是供應(yīng)土地數(shù)量，還是供應(yīng)土地面積，都直接較6月份翻番。而根據(jù)目前表現(xiàn)，8月居住用地供應(yīng)量再次突破已是事實。僅8月上半月，上海土地市場就推出了7幅住宅用地，土地出讓面積合計約45．94萬平方米，已經(jīng)超過了7月全月的住宅用地供應(yīng)總量。 今年住宅市場同比回升明顯，住宅用地供應(yīng)規(guī)模也隨之出現(xiàn)上漲，尤其是7－8月住宅總體交易受天氣炎熱及供應(yīng)不足影響出現(xiàn)階段性降溫，但是宅地供應(yīng)規(guī)模仍節(jié)節(jié)攀升。就在今年1－7月，上海土地市場上的經(jīng)營性住宅用地供應(yīng)合計為20幅，出讓面積合計約131．04公頃，出讓起始價格為132．77億元，出讓幅數(shù)同比增加8幅，出讓面積和起始價格也較去年同期分別增長了84．18％和130．92％。 從區(qū)域來看，目前，浦東、嘉定和奉賢三區(qū)的土地放量最大，分別供應(yīng)了6幅、6幅及5幅，土地面積分別為36．85萬平方米、25．02萬平方米和30．24萬平方米；而從起始樓板價來看，青浦、寶山和浦東新區(qū)位列前三，分別為9533元／平方米、8823元／平方米和8631元／平方米。 值得注意的是，青浦區(qū)共計推出了3幅住宅用地，其中位于趙巷的2幅宅地起始樓板價都達到了1萬／平方米左右，因此也拉高了區(qū)域整體樓板價的水平。浦東的周浦和唐鎮(zhèn)板塊、寶山高境板塊的宅地起始單價也超過了1萬元／平方米。 截至目前，今年成交的住宅用地中，有溢價的地塊比重達到94．12％，同比上升了27個百分點，宅地平均溢價率為56％，比去年同期上升34個百分點，其中，超過100％溢價率地塊有2幅。 宅地及商住地可建630萬平米 上海中原研究咨詢部高級經(jīng)理龔敏表示，加大土地供應(yīng)量，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來達到平抑房價的目的是中央管用的調(diào)控手段，今年宅地確實也呈現(xiàn)出明顯放量跡象，從供求結(jié)構(gòu)來看，純住宅及商住用地的比重都有所提升。今年1月到8月中旬，純住宅和商住用地的可建面積已經(jīng)達到630萬平方米，而2012年和2011年的全年水平僅為563萬平方米和759萬平方米。 供應(yīng)量放大 地價仍現(xiàn)上漲 然而土地供應(yīng)總量放大仍解決不了房價問題。龔敏認(rèn)為，首先土地供應(yīng)放大，地價仍出現(xiàn)上漲，面粉漲價帶動面包價格上漲毋庸置疑；其次，從實際供應(yīng)情況來看，存在板塊供應(yīng)時間上的錯位問題，而需求量在沒有房地產(chǎn)政策出臺的前提下是一個相對穩(wěn)定的量，房價實際上受到市場實際供求的影響，而從一級土地市場傳導(dǎo)到二級商品房市場效率不高。當(dāng)前一手商品住宅（剔除配套動遷）存量面積為1040萬平方米，如果加上近三年來的土地供應(yīng)，未來總計供應(yīng)面積可達到3000萬平方米，目前年度消化規(guī)模在1100－1200萬平方米左右。從總體供求關(guān)系來看供應(yīng)量并不算匱乏。 在當(dāng)前經(jīng)濟運行并不理想和調(diào)結(jié)構(gòu)的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控加碼困難重重，而房地產(chǎn)長效機制亦路漫漫?！安贿^有一點是肯定的，那就是繼續(xù)鼓勵自住需求，抑制投機需求，所以對于當(dāng)前仍猶豫不決的購房者來說，房價上漲必然，該出手時還要盡快出手?！彼@樣表示。 [ 相關(guān)閱讀] 臨港宅地3.56億出讓 成交樓板單價4161元 上周五，臨港書院社區(qū)B0503居住地塊迎來出讓，拿地者為上海臨港經(jīng)濟發(fā)展集團投資管理有限公司、上海益流能源（集團）有限公司、上海益流實業(yè)總公司和上海臨港恒實養(yǎng)老投資有限公司組成的聯(lián)合體，成交價3．56億元，溢價率38．7％，成交樓板價約為4161元/平方米。 據(jù)介紹，這幅地塊位于臨港書院鎮(zhèn)，地塊領(lǐng)取標(biāo)書人數(shù)不少，有50家，但只有2名競買人申請競買。當(dāng)前，臨港書院鎮(zhèn)的普通房地產(chǎn)開發(fā)尚不成熟，區(qū)域內(nèi)的商品住宅項目主要集中在泥城鎮(zhèn)和臨港主城區(qū)內(nèi)，臨港書院社區(qū)多為動遷配套商品住宅。 此外，根據(jù)要求，地塊容積率雖然小，但不可建設(shè)別墅，只能造多層住宅，如此也會降低項目整體檔次，從而影響未來定價。 目前，臨港書院社區(qū)二手住房價格在9000元/平方米左右，這幅地塊最終以4000元/平方米左右的樓板價成交也屬于市場正常水平。 此外，這次臨港書院宅地的中標(biāo)人主要是當(dāng)?shù)仄髽I(yè)聯(lián)合體。 其中，臨港經(jīng)濟發(fā)展本身就是負(fù)責(zé)實施臨港新城規(guī)劃、建設(shè)、開發(fā)、管理及招商等工作；益流實業(yè)在南匯縣南沙工業(yè)區(qū)注冊成立，主要經(jīng)營液化氣石油制品燃?xì)庥镁咴O(shè)備，金屬材料及制品化工原料木材及制品橡塑原料及制品等；益流能源主要承擔(dān)著南匯地區(qū)燃?xì)饨ㄔO(shè)、設(shè)計、施工、供應(yīng)、服務(wù)等職能，擁有油品供應(yīng)、國內(nèi)旅游服務(wù)、省際汽車出租、區(qū)域性客運業(yè)務(wù)、危險物品運輸、房地產(chǎn)開發(fā)和物流倉儲、管道施工、國內(nèi)外貿(mào)易等經(jīng)營范圍；而恒實養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)隸屬上海恒實投資集團，該集團是一家以房地產(chǎn)投資開發(fā)與環(huán)保產(chǎn)業(yè)投資為主營業(yè)務(wù)的跨地域民營企業(yè)集團，目前在成都已投資養(yǎng)老地產(chǎn)，而這次的臨港書院地塊成為臨港的首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目可能性也頗大。 |
