最新的統(tǒng)計數(shù)字顯示，在中國人口最集中的兩個城市北京和上海，3月份商品住宅成交量均有望創(chuàng)下數(shù)年來的新高。不過這種火爆的市場行情可能不會持續(xù)太久，分析人士認為，一旦“國五條”新政細則落地，房地產(chǎn)市場成交量可能面臨斷崖式下跌。 上海樓市3月癲狂 3月上海的樓市成交量可能是“一個驚人的數(shù)字”。 21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 3月前24天上海新建商品住宅成交達110.7萬平方米，同比提升96.3%。業(yè)內(nèi)人士據(jù)此判斷，本月最終的成交量有望達到140萬平方米以上的高位水平，創(chuàng)出2010年以來的最高點。 同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，政策“末班車”效應(yīng)導(dǎo)致樓市短期內(nèi)爆發(fā)沖量，以規(guī)避政策對于市場的影響。“近期不少購房者擔心樓市后期供應(yīng)不足、房價反彈上漲而惶恐入市。” 上海中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)宋會雍稱，個稅政策調(diào)整的預(yù)期已使部分需求從二手房向一手房轉(zhuǎn)移，近期上海一手房的成交水平堪稱“瘋狂”。 不過，3月18~24日，全市單周新建商品住宅成交30.1萬平方米，環(huán)比回落23.8%，這也是自“國五條”公布以來首次出現(xiàn)單周成交環(huán)比回落的情況。據(jù)悉，3月11~17日，上海新建商品住宅單周成交39.47萬平方米，這一數(shù)字創(chuàng)出了調(diào)控以來的最高紀錄，并且達到了近30個月來的新高，也遠遠超出了2009年的周均33.8萬平方米的成交量。 21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，隨著短期內(nèi)需求的過量消化及細則落地的臨近，樓市成交“熱度”已有降溫的苗頭顯現(xiàn)。未來幾周內(nèi)是細則預(yù)期落實概率較大的時期，其對于樓市交投具有決定性意義。 據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，上周全市新建住宅新增供應(yīng)面積共計45.2萬平方米，環(huán)比大幅提升274.8%，為25周內(nèi)新高。 德佑地產(chǎn)發(fā)布的報告認為，雖然3月是傳統(tǒng)的“樓市小陽春”，但由于新政所帶來的不確定性，開發(fā)商推盤相對謹慎，此前幾周商品住宅推盤量均不超過20萬平方米，不過隨著近幾周成交量連創(chuàng)高點，商品住宅新增供應(yīng)量終于迎來了井噴。 據(jù)悉，單周45.2萬平方米的“天量”供應(yīng)，已是2013年年初至3月17日合計供應(yīng)總量的一半，并遠高于1、2月份的單月供應(yīng)體量。2013年3月1日至24日樓市合計供應(yīng)面積為83.6萬平方米，較2月同期增長近7倍的同時，已超此前年內(nèi)1、2月份合計供應(yīng)的總量。 黃河滔表示，此前的觀望及傳統(tǒng)旺季的到來是促使上周“天量”供應(yīng)集中釋放的主因。 值得一提的是，上周上海市新建商品住宅成交均價約2.34萬元/平方米，環(huán)比提升3.9%。據(jù)統(tǒng)計，上周樓市單價5萬元/平方米以上的豪宅成交為50套，總價在1000萬元以上的房源成交更是繼續(xù)走高，達91套。作為去年同期遇冷的別墅產(chǎn)品，在近期成交活躍，近4周平均成交套數(shù)達121套，2013年至今成交總量同比有136%的增幅。 盡管3月樓市出現(xiàn)供需兩旺的情形，但由于“國五條”地方細則落地在即，不少業(yè)內(nèi)人士認為，這或許已是“最后的瘋狂”，樓市成交量特別是二手房成交量即將出現(xiàn)“斷崖式下跌”。 德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟認為，政策的不確定性給未來的市場帶來了諸多變數(shù)。此前被認為極有可能出臺的“20%個稅”、“二套房貸首付提高”等政策將顯著沖擊樓市。而近期又盛傳滬版“國五條”細則將提高社保繳納年限要求?？紤]到近期的成交高峰對需求的消耗，如果稅收、貸款、限購三方面的政策都得到嚴格執(zhí)行，短期內(nèi)對樓市的沖擊將是相當顯著的。 北京二手房成交火爆 據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2013年3月第三周（3月18日~24日），北京新建商品住宅（含保障房）網(wǎng)簽量為8584套，環(huán)比上漲117.2%。而扣除保障房后的純商品住宅成交量為2426套，環(huán)比上周下降8.7%。 至此，3月1日~24日，北京純商品住宅成交量為8133套，預(yù)計全月成交量與1月接近。 價格方面，統(tǒng)計顯示，3月第三周，新建商品住宅（扣除保障房）成交均價為23570元/平方米，環(huán)比上漲25.6%，比1月同期上漲4.6%。 鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭表示，上周成交均價的上漲并非市場實際房價大漲所致，而淺山 (論壇)喚峁估吡司邸 “數(shù)據(jù)證明，3月北京樓市成交量和市場實際成交價格與1月份水平相當?！睆埿裾J為，“國五條”之后，雖然政策收緊跡象明顯，但是北京商品住宅市場相對穩(wěn)定。 而北京市住宅與城鄉(xiāng)建設(shè)委員會的統(tǒng)計顯示，截至3月24日，包含期房和現(xiàn)房在內(nèi)的北京商品住宅庫存量為65863套，再創(chuàng)歷史新低。 張旭認為，庫存量探底，一方面，表示開發(fā)商銷售壓力降低，未來主動降價的可能性較低，另一方面，如供應(yīng)量不會明顯增長，供需矛盾可能較為突出，價格上漲壓力依然存在。 在二手房市場方面，此前較為明顯的搶搭政策末班車的現(xiàn)象已逐漸減弱。 北京中原的統(tǒng)計顯示，3月第三周，北京市二手住宅成交9911套，環(huán)比回落24.5%。截至24日，3月二手住宅成交34061套。 中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉預(yù)計，3月全月北京二手房成交量或?qū)⑼黄?萬套，有望創(chuàng)下2008年以來最高單月成交量的歷史紀錄。 但從新增客源來看，據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，3月第三周新增客源量環(huán)比下降18.6%，已連續(xù)兩周下降，并明顯低于今年以來的平均水平。 偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，當前二手房市場網(wǎng)簽量急速下滑、新增房源量也出現(xiàn)下降，意味著政策“末班車”效應(yīng)接近尾聲。具體而言，由于北京執(zhí)行細則出臺的臨近，一些感覺難以趕上網(wǎng)簽的交易雙方已經(jīng)開始考慮延緩或取消交易計劃，北京二手房市場開始出現(xiàn)降溫勢頭。（摘錄自上海房地產(chǎn)網(wǎng)站） |
