| 自2012年以來，樓市回暖的跡象在多個(gè)層面有所加強(qiáng)。 截至2012年7月11日，在已公布上半年銷售業(yè)績的37家房企中，有19家標(biāo)桿房企銷售業(yè)績飄紅，總計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額約5700億元。 6月，銷售金額和銷售面積均創(chuàng)歷史新高，銷售金額達(dá)155.15億元，同比增長36.65%；萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積122.4萬平方米，銷售金額133.2億元；簽約金額約45億元，環(huán)比5月增長50%，創(chuàng)單月新高。 綠地集團(tuán)董事長、總裁張玉良在接受《瞭望東方周刊》專訪時(shí)透露，2012年上半年，綠地集團(tuán)業(yè)務(wù)原本的目標(biāo)是銷售額、利潤增幅“保2爭3”（增幅確保為20%，爭取達(dá)到30%），但春節(jié)后銷售面積和金額即出現(xiàn)出人意料的大幅增長，以致綠地將下半年的目標(biāo)調(diào)整為“保3爭4”，即銷售額爭取達(dá)到2600億元，利潤爭取達(dá)到120億元。 “前幾年限購等政策只是沒辦法的辦法，現(xiàn)在調(diào)控已經(jīng)取得相當(dāng)成果了，再延續(xù)原先的辦法就不適宜了，未來限制投資可能更多采用市場化的辦法，如用征收稅等方式慢慢取代嚴(yán)厲的政策限制?！睆堄窳颊f。 土地市場，地王重新頻出刺激著人們的神經(jīng)。 7月10日，在10次網(wǎng)上報(bào)價(jià)、46輪現(xiàn)場競價(jià)，以及327輪回購房面積競報(bào)后，中赫集團(tuán)以26.3億元的最高上限價(jià)格拿下海淀區(qū)萬柳居住用地。為了獲得久違的“地王”，中赫集團(tuán)還需要配建16400平方米的回購房，而出讓文件規(guī)定，回購房房價(jià)只有1萬元/平方米。剔除回購費(fèi)因素，該地塊樓板價(jià)約4.42萬元/平方米，再創(chuàng)全國單價(jià)地王的紀(jì)錄。 北京掛牌出讓居住用地時(shí)一般都明確規(guī)定，在報(bào)價(jià)達(dá)到合理土地上限價(jià)格后，競買人現(xiàn)場投報(bào)公配建面積。 萬柳地王并不是個(gè)例。4月，北京東城區(qū)香河園3號(hào)居住及商業(yè)金融用地經(jīng)過40輪爭奪終以19.15億元成交，并以2.57萬元/平方米的單價(jià)成為單價(jià)地王。6月18日，廣州珠江新城地塊以13.22億元交易總價(jià)成為廣州新地王，起始價(jià)約4.9億元。7月17日，北京再次出讓5宗地塊，其中2宗溢價(jià)率超過45%。 某研究院的報(bào)告則顯示，二季度，全國100個(gè)重點(diǎn)城市居住用地樓面均價(jià)為1474元/平方米，同比上漲18.6%。包括北上廣深的十大城市住宅用地平均樓面價(jià)格為2904元/平方米，環(huán)比大幅上漲43.9%。 以上海為例，2012年1到5月，上海土地市場合計(jì)出讓的經(jīng)營性住宅用地（除動(dòng)遷安置用地）為20幅，合計(jì)出讓金額67.5億元，平均樓板價(jià)達(dá)3882元/平方米。而6月到7月25日，上海已成功出讓22幅經(jīng)營性用地，出讓金額達(dá)到83.18億元，平均樓板價(jià)超出6500元/平方米。 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔告訴本刊記者，上半年上海整體推地量下滑，結(jié)構(gòu)也以商辦和工業(yè)地塊為主。成交的209幅地塊中，居住用地（包括普通商品房、商住辦、商住、城鎮(zhèn)混合）只有9幅，工業(yè)用地147幅，商辦用地26幅。 下半年，多地政府改變策略，將推出的地塊劃分得很小以控制地塊總價(jià)，讓開發(fā)商也更容易接受，同時(shí)調(diào)低定價(jià)以防止流拍并獲得一定溢價(jià)率，配合營造土地市場回暖的跡象。 李耀平說，這么做也有缺陷：地塊太小，開發(fā)商騰挪余地就小，利潤空間有限，所以這也只能作為目前催熱市場的過渡手段，但幫助市場逐步恢復(fù)信心的效果已經(jīng)達(dá)到了。 地王潮真的來了嗎 土地市場也許沒有想象的那么熱火朝天。上海業(yè)內(nèi)人士一度將唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)A-03-11住宅地塊的拍賣結(jié)果作為土地市場的風(fēng)向標(biāo)。 7月25日，綠順以16.44億元奪得浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)A-03-11住宅地塊，溢價(jià)率37%，樓板價(jià)約為15054元/平方米。 此次競標(biāo)中，該地塊起始總價(jià)約為12億元，折合樓板價(jià)為11000元/平方米。實(shí)際上，該地塊在2011年12月曾掛牌出讓過一次，當(dāng)時(shí)的土地起始總價(jià)為15.83億元，起始樓板價(jià)14500元/平方米。 也就是說，此次拍賣的高溢價(jià)，很大程度上是由于調(diào)低起始價(jià)而來的。 唐鎮(zhèn)地塊的最終拍賣結(jié)果也說明，開發(fā)商的積極性雖有恢復(fù)，但態(tài)度依舊謹(jǐn)慎。唐鎮(zhèn)板塊2011年前還出讓過2幅普通商品房用地，溢價(jià)均在100%以上，其中綠城以16.6億元摘得的浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)C-1-1a、C-1-5a地塊就緊鄰本次出讓的地塊。 這不是孤立的個(gè)案。7月18日，寧波慈溪兩宗2011年底因無人競拍而流拍的土地成交，不過此次拍賣的成交價(jià)卻只相當(dāng)于上次拍賣時(shí)起始價(jià)的7.14折。同樣的例子還有寧波鄞州區(qū)下應(yīng)街道的鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心II-3-C地塊，在2011年4月和7月，該地塊兩度流拍，最終7月5日被萬科拿下，但價(jià)格只有首次掛牌時(shí)的近7折。 “和2009年地王頻出時(shí)不同，企業(yè)都很謹(jǐn)慎，對成本和利潤的計(jì)算很精確，并且嚴(yán)格遵守既定的策略，不愿過于追高。而且很多迷你地塊大企業(yè)并不愿意做，所以現(xiàn)在的地王不是很有代表性。”李耀平說。 炒房客的新獵物 住宅市場的撲朔迷離，對李石燕的投資影響不大。雖然也是重回樓市的投資者，但她“抄”的卻是商業(yè)地產(chǎn)的“底”。李石燕說，2011年3月到9月，上海就曾出現(xiàn)過一波商業(yè)地產(chǎn)的投資潮，市場最熱時(shí)的7、8月，商業(yè)地產(chǎn)的成交量甚至超過普通住宅，不過，隨著銀監(jiān)會(huì)叫停未竣工商業(yè)地產(chǎn)的按揭貸款，商業(yè)地產(chǎn)的炒作也戛然而止，產(chǎn)品也出現(xiàn)了嚴(yán)重的積壓。正是看準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)困境能創(chuàng)造出比住宅更大的價(jià)差，很多原本只炒住宅的投資客如今都被吸引到了這一市場。 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，在上海納入監(jiān)測的110個(gè)寫字樓項(xiàng)目中，2012年5、6月期間，多數(shù)出租率在90%以上，僅17個(gè)項(xiàng)目出租率在90%以下。 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐商業(yè)樓宇部區(qū)域經(jīng)理朱永鋒告訴本刊記者，2008年到2012年，上海寫字樓租金始終平穩(wěn)上漲，唯一出現(xiàn)租金下調(diào)的板塊還是租金最高的板塊。 戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，上海寫字樓平均租金為269.5元/平方米/月，同比增長13.16%，同時(shí)上海的寫字樓供應(yīng)量卻下跌了27.74%。 “空置的辦公樓沒有現(xiàn)金流，很難在銀行獲得貸款，這就為我們創(chuàng)造了抄底的機(jī)會(huì)，多的能拿到7~8折的折扣?！崩钍嗾f，上海寫字樓均價(jià)從2010年一季度到2011年三季度期間，從最初的3.09萬元/平方米快速上漲到最高5.37萬元/平方米，2011年四季度又猛跌到4.07萬元/平方米，到2012年二季度，均價(jià)依然只有3.83萬元/平方米。“很多人說這是一個(gè)雙重抄底機(jī)會(huì)?！?BR> 投資客的進(jìn)入，或許也為上海的開發(fā)商提供了信心。公開數(shù)據(jù)顯示，2011年4月到2012年4月期間，上海辦公樓、商業(yè)經(jīng)營用房開發(fā)投資累積同比增速多數(shù)月份都是負(fù)增長，但在最近兩個(gè)月，兩項(xiàng)增速指標(biāo)同時(shí)出現(xiàn)正增長，2012年6月間分別達(dá)到11.1%和27.7%，而同期上海住宅投資增速還只有10.7%。2012年6月，上海居住用地成交3幅，溢價(jià)為15.7%到71.4%不等；同期商業(yè)用地成交10幅，最高溢價(jià)率超過400%。 當(dāng)然，開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域加強(qiáng)投入，也是投資客看好商業(yè)地產(chǎn)的重要原因，因?yàn)檫@意味著更多的投資載體。以綠地集團(tuán)為例，張玉良就告訴本刊記者，2012年，綠地產(chǎn)品的銷售額中，住宅占60%，商業(yè)地產(chǎn)占40%，但張玉良的目標(biāo)是將這個(gè)比例顛倒過來，也就是讓商業(yè)地產(chǎn)的銷售額占60%，“這還不包括綠地自己持有的商業(yè)物業(yè)”。 |
