| 新修訂的《閑置土地處置辦法》7月1日起正式實(shí)施，該《辦法》明確規(guī)定了“動(dòng)工開(kāi)發(fā)”、“已投資額”和“總投資額”為開(kāi)工的具體標(biāo)準(zhǔn)，“圍墻不算開(kāi)工”得到進(jìn)一步明確，開(kāi)發(fā)商閑置土地不用將受到嚴(yán)重的處罰。 打擊囤地、炒地現(xiàn)象，不能完全寄希望于開(kāi)發(fā)商的自覺(jué)行動(dòng)，同時(shí)更需要國(guó)家政策的約束。 新修訂的《閑置土地處置辦法》（以下稱(chēng)《辦法》）已經(jīng)于7月1日起正式實(shí)施，將從制度上有力打擊非法囤地和不按時(shí)動(dòng)工的行業(yè)積弊。新《辦法》明確規(guī)定了“動(dòng)工開(kāi)發(fā)”、“已投資額”和“總投資額”為開(kāi)工的具體標(biāo)準(zhǔn)，“圍墻不算開(kāi)工”得到進(jìn)一步明確，開(kāi)發(fā)商閑置土地不用將受到嚴(yán)重的處罰。 禁止“毛地”出讓 根據(jù)國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)，截至2011年5月底，全國(guó)共上報(bào)閑置土地2815宗，其中，因政府“毛地”出讓而造成的閑置約占六成。為了避免這種狀況再度發(fā)生，新《辦法》做出明確要求，地方政府出讓的土地必須是“凈地”，禁止“毛地”出讓?zhuān)@就避免了因拆遷等原因造成的土地閑置。 所謂“凈地”，按照國(guó)土資源部政策法規(guī)司司長(zhǎng)王守智的解釋?zhuān)褪前仓醚a(bǔ)償落實(shí)到位、沒(méi)有法律經(jīng)濟(jì)糾紛、地塊位置和使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確，具備動(dòng)工開(kāi)發(fā)必要的基本條件的土地?！斑^(guò)去’毛地‘出讓錢(qián)收回來(lái)了，實(shí)際開(kāi)發(fā)條件不具備，這是閑置的主要原因。像有些地區(qū)的農(nóng)民征遷沒(méi)有完畢就開(kāi)始出讓?zhuān)院笫遣辉试S的?！蓖跏刂钦f(shuō)。 同時(shí)，新《辦法》還強(qiáng)調(diào)，政府與土地使用權(quán)人在民事合同關(guān)系中的平等地位，對(duì)因政府原因造成的土地閑置，應(yīng)由政府或者政府有關(guān)部門(mén)承擔(dān)違約責(zé)任。 “因政府原因造成的土地閑置，政府應(yīng)同開(kāi)發(fā)商協(xié)商，采取靈活的方式解決閑置土地問(wèn)題?！蓖跏刂潜硎?。 而由于開(kāi)發(fā)商原因?qū)е碌耐恋亻e置，要由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)相應(yīng)的處罰。如果因開(kāi)發(fā)商原因?qū)е峦恋亻e置一年，則需要繳納20%的閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，國(guó)家可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。 此外，國(guó)土資源部還與金融部門(mén)聯(lián)合，共同打擊土地閑置。據(jù)悉，國(guó)土資源部要求各地從土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)中提取房地產(chǎn)土地閑置超過(guò)一年的情況，抄送給銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等部門(mén)。對(duì)于涉嫌土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款、上市、再融資和重大資產(chǎn)重組的審批等將受到限制。 房企退地保平安 在《辦法》正式實(shí)施之前，已經(jīng)在業(yè)內(nèi)掀起不小的波瀾。 為免受新規(guī)之苦，一些地產(chǎn)公司趕在新《辦法》實(shí)施之前，玩起了“退地保平安”。6月22日，榮安地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告，將寧波地王“廟堰-4號(hào)A、B、C地塊”退還給寧波市國(guó)土資源局鄞州分局，理由是村民不滿當(dāng)初政府的征地補(bǔ)償，阻撓施工。該公司不僅全額收回土地出讓金23.07億元，同時(shí)獲得補(bǔ)償4.15億元，由此增加利潤(rùn)9000萬(wàn)元。 無(wú)獨(dú)有偶，6月28日，銀億股份公告稱(chēng)，該公司的控股子公司舟山銀億房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司將停止開(kāi)發(fā)魯家峙島東南涂A地塊，該地塊因規(guī)劃調(diào)整無(wú)法按原出讓條件進(jìn)行開(kāi)發(fā)，舟山市國(guó)土資源局將返還其已支付的出讓金1.165億元。 趕在7月1日新《辦法》實(shí)施之前，開(kāi)發(fā)商成功“脫殼”，不僅免受懲罰，還從中獲得補(bǔ)償，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，未嘗不是一件好事。“退地”保護(hù)了開(kāi)發(fā)商的利益，但卻傷害了政府部門(mén)的財(cái)政收入，這是政府不愿看到的。“在近兩年來(lái)土地出讓金大幅下滑的情況下，地方財(cái)政已經(jīng)捉襟見(jiàn)肘，政府與開(kāi)發(fā)商最可能通過(guò)友好協(xié)商的方式來(lái)解決問(wèn)題，退地是迫不得已的方式，也不會(huì)大規(guī)模出現(xiàn)?！敝性禺a(chǎn)福州分公司資源中心研究經(jīng)理尹春蕾認(rèn)為。 囤地房企或勉強(qiáng)開(kāi)工 為了避免手中的土地被收回或者減少罰款，囤地開(kāi)發(fā)商加緊開(kāi)工建設(shè)，也是迫不得已的選擇。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)雖有回暖，但全國(guó)經(jīng)濟(jì)下行的壓力仍在，房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況還未得到完全好轉(zhuǎn)，這樣的開(kāi)工顯得有點(diǎn)草率和被動(dòng)。 開(kāi)發(fā)商勉強(qiáng)開(kāi)工后，或許會(huì)通過(guò)轉(zhuǎn)嫁成本來(lái)減少資金壓力，但《辦法》已經(jīng)封死了這條道路。為了避免開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)嫁成本，《辦法》規(guī)定，20%的閑置費(fèi)不得計(jì)入開(kāi)發(fā)商的建設(shè)成本。“這20%閑置費(fèi)必須是開(kāi)發(fā)商在其開(kāi)發(fā)成本之外再拿出，也就是說(shuō)，將來(lái)開(kāi)發(fā)商一手交閑置費(fèi)一手漲房?jī)r(jià)是不可能的?！蓖跏刂潜硎?。 既要開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，又不能轉(zhuǎn)嫁成本，同時(shí)又得不到銀行貸款的支撐，那些缺乏資金的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的日子將更加窘迫。但政府和消費(fèi)者或許樂(lè)意看到這個(gè)局面?！氨粍?dòng)開(kāi)工導(dǎo)致商品房的市場(chǎng)存量再度增加，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面及去庫(kù)存的壓力也進(jìn)一步增加，商品房?jī)r(jià)格上漲缺乏市場(chǎng)支持，整體市場(chǎng)繼續(xù)延續(xù)’降價(jià)跑量‘的基本面，這或許是政府和購(gòu)房者希望看到的局面?！蓖咦稍?xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為。 中小企業(yè)受沖擊 《辦法》如果嚴(yán)格執(zhí)行，或?qū)⒏淖兎康禺a(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)格局。在宏觀調(diào)控沒(méi)有放開(kāi)的情況下，嚴(yán)格規(guī)范閑置土地，勢(shì)必會(huì)對(duì)企業(yè)的流動(dòng)資金及經(jīng)營(yíng)計(jì)劃造成一定的影響。 在限購(gòu)、限貸的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策沒(méi)有放松的背景下，最受傷害的就是中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，尤其是資金鏈緊張、囤地過(guò)多的中小企業(yè)的日子將更加艱難。 “從市場(chǎng)角度而言，一部分中小企業(yè)，尤其是只有1至2個(gè)項(xiàng)目的小企業(yè)，或許會(huì)從此退出市場(chǎng)?！睆埡陚フJ(rèn)為。 而那些資金壓力相對(duì)較小的大型房企，今后的日子或許更加風(fēng)生水起。對(duì)那些資金和政府人脈資源相對(duì)比較豐富的大型開(kāi)發(fā)企業(yè)、央企地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，《辦法》的限制作用有限。 房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)此消彼長(zhǎng)的現(xiàn)象，中小房企被淘汰出局，大型房企的市場(chǎng)份額進(jìn)一步擴(kuò)大。尹春蕾告訴中國(guó)商報(bào)記者：“新《辦法》將進(jìn)一步加快房地產(chǎn)行業(yè)的整理力度，房地產(chǎn)企業(yè)兩極分化現(xiàn)象將更加突出。中小企業(yè)淘汰速度加快，大型房企將主導(dǎo)市場(chǎng)。” 《辦法》效力看執(zhí)行力度 盡管《辦法》已經(jīng)實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有一定的警示和敦促作用，但是，業(yè)界還有一種擔(dān)憂：如果房地產(chǎn)公司與地產(chǎn)商聯(lián)手對(duì)付《辦法》，無(wú)疑會(huì)給新規(guī)的實(shí)施造成很大難度。 《辦法》中明確要求，建立開(kāi)發(fā)進(jìn)度報(bào)告制度及閑置土地處置備案制度，王守智也對(duì)媒體解釋?zhuān)骸耙蠹皶r(shí)向監(jiān)管部門(mén)報(bào)告項(xiàng)目動(dòng)工開(kāi)發(fā)、開(kāi)發(fā)進(jìn)度、竣工等情況；如果你有閑置地，開(kāi)發(fā)商屬于囤地情況，要通知相關(guān)監(jiān)管部門(mén)?！钡诘胤截?cái)政收入過(guò)分依賴(lài)土地的現(xiàn)象得不到根本性解決的情況下，執(zhí)行難仍舊是一個(gè)需要關(guān)注的問(wèn)題。中國(guó) 指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，目前全國(guó)土地市場(chǎng)冷清，地方政府地賣(mài)不出去，于是會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商采取變通辦法，推出一些優(yōu)惠措施，比如允許開(kāi)發(fā)商晚付款、推遲工期、變更土地性質(zhì)等。 所以，究竟能夠發(fā)揮多大的效力，還要看各級(jí)政府的執(zhí)行力。 |
