外媒報(bào)道稱,安土重遷的文化習(xí)性一直深深積淀在中國(guó)幾千年的文化血脈中,這不僅間接導(dǎo)致房子成為中國(guó)市場(chǎng)最為重要的商品,也讓人們每每聽聞關(guān)于房市的風(fēng)吹草動(dòng),就陷入“買不買”的糾結(jié)中。2015年,房子到底是買還是不買? 高盛投資管理部中國(guó)副主席哈繼銘表示,買房子這個(gè)事情,最終還是地區(qū)、地區(qū)、再地區(qū),如果是有充分就業(yè)機(jī)會(huì),較大的城市毫無(wú)疑問(wèn)是具有抗跌性的。另一些規(guī)模比較小、就業(yè)機(jī)會(huì)不充裕的地區(qū),尤其是之前房地產(chǎn)有了過(guò)渡擴(kuò)張的城市,可能會(huì)出現(xiàn)越來(lái)越多的鬼城,越來(lái)越多的房子沒(méi)有人愿意去購(gòu)買,造成下跌。 財(cái)經(jīng)作家吳曉波表示,從中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的層面來(lái)說(shuō),未來(lái)發(fā)展是制造業(yè)和城鎮(zhèn)化雙輪驅(qū)動(dòng),但這兩者現(xiàn)在都有一些問(wèn)題,制造業(yè)一定要轉(zhuǎn)型,城鎮(zhèn)化也需要改革。如果轉(zhuǎn)型和改革到位,中國(guó)經(jīng)濟(jì)就沒(méi)問(wèn)題,如果解決不好,中國(guó)經(jīng)濟(jì)就面臨一個(gè)巨大的泡沫。 吳曉波認(rèn)為,而當(dāng)泡沫出現(xiàn),一個(gè)辦法是抵抗泡沫,第二個(gè)辦法就是擁抱泡沫?!氨热缒阗?gòu)買了一個(gè)高速增長(zhǎng)的泡沫,卻能在泡沫破滅之前把它賣掉?!倍@也是目前中國(guó)投資客所選擇的方式。在這樣一個(gè)背景下面,如果說(shuō)對(duì)買房這個(gè)行為還存在爭(zhēng)議的話,另外一個(gè)問(wèn)題是確定的,那就是中國(guó)人的財(cái)富在未來(lái)十年一定是不安全的。 吳曉波建議普通老百姓用兩種應(yīng)對(duì)方法, 一種就是加大對(duì)自己的投資,成長(zhǎng)進(jìn)步到可以抵抗風(fēng)險(xiǎn)的程度,比如年輕人可以去創(chuàng)業(yè),不創(chuàng)業(yè)的人就把自己的工作做得更加專業(yè)。 另一種是:再少的錢也要學(xué)會(huì)理財(cái)投資。買房是途徑之一,房子在未來(lái)幾年可能不會(huì)像過(guò)去十年這樣瘋漲,但還是一個(gè)保值性的商品。就區(qū)域而言,北上廣深的房?jī)r(jià)抗跌性最強(qiáng);而二線、三線城市的房子是否具有添置價(jià)值,則取決于兩個(gè)數(shù)據(jù): 其一,在過(guò)去的五、六年里,這個(gè)城市的人口是否處在持續(xù)增長(zhǎng)的通道里; 其二,這一城市的服務(wù)業(yè)占及和制造業(yè)能力是否在持續(xù)的提高中。 人口的聚集能力和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)能力,是維持一個(gè)城市房?jī)r(jià)的基本條件。 “所以,如果你所在的城市滿足這些條件,2015年,一定不是一個(gè)不能買房的年份?!眳菚圆ㄕf(shuō)。 而退休的“大炮”任志強(qiáng)依然火力不減,對(duì)于2015年能否買房,他更是說(shuō),只要有錢,任何時(shí)候買房都是合適的,因?yàn)橛姓诮o你保底。 任志強(qiáng)說(shuō),對(duì)于老百姓買房子什么時(shí)候最合適的問(wèn)題,這是最傻的問(wèn)題,都問(wèn)了十幾年了,還在問(wèn),只要有錢,什么時(shí)候買都行。 克而瑞研究報(bào)告分析稱,考慮到依然處于高位的庫(kù)存壓力,2015年房?jī)r(jià)的整體走勢(shì)應(yīng)是先降后穩(wěn),目前寧波、沈陽(yáng)等城市去化周期均超過(guò)18個(gè)月,去化壓力巨大,房?jī)r(jià)還有進(jìn)一步調(diào)整的空間。在這樣的背景下,去庫(kù)存仍將是市場(chǎng)的主旋律,房?jī)r(jià)有進(jìn)一步下探的可能。劉杉:政府買房能救中國(guó)房地產(chǎn)嗎 “從來(lái)就沒(méi)有什么救世主,也不靠神仙皇帝,要?jiǎng)?chuàng)造人類的幸福,全靠我們自己”。用這句歌詞來(lái)看待中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng),也頗為貼切。在經(jīng)濟(jì)規(guī)律面前,任何的人為力量,最終都無(wú)能為力。 1月24日,福州市政府下發(fā)了《關(guān)于福州市統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房、回購(gòu)安置協(xié)議指導(dǎo)意見(試行)》,該意見稱,市民手頭有多余商品房或安置房,可以賣給政府。 此舉解釋為,政府購(gòu)房直接用來(lái)安置無(wú)房群眾。該政策出臺(tái)背景是,政府無(wú)法按期完成棚戶區(qū)改造任務(wù),同時(shí)還要向社會(huì)提供急需的安置房,而通過(guò)回購(gòu)市民多余住房,實(shí)際起到一箭雙雕作用,一方面滿足安置住房需要,另一方面可以活躍住房銷售,最終達(dá)到消化住房庫(kù)存目的。 有報(bào)道說(shuō),包括四川在內(nèi)的多個(gè)地區(qū)都開始試行這種方法,這種一哄而上的政府回購(gòu)住房行動(dòng),被輿論稱之為對(duì)新一輪房地產(chǎn)政府救市。 不可否認(rèn),這樣的集體行動(dòng)有它的合理性,這也是在住建部政策指導(dǎo)下進(jìn)行的。按照住建部長(zhǎng)的話說(shuō),房地產(chǎn)庫(kù)存高企的三四線城市,再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒(méi)必要。 正是有了統(tǒng)一的思想認(rèn)識(shí),回購(gòu)安置房就成為一個(gè)潮流。不過(guò)需要提出疑問(wèn)的是,這樣的“救市”政策,真的能救房地產(chǎn)嗎? 最新數(shù)據(jù)顯示,截止2014年末,全國(guó)商品房待售面積6.2億平米,其中住宅待售面積4億平米,比上年增長(zhǎng)26%。這些待售住宅主要集中在三四線城市,相對(duì)于當(dāng)?shù)氐馁?gòu)買力,龐大的住房庫(kù)存消化起來(lái)并不容易。如果以每套90平米算,4億平米大概為440萬(wàn)套住房,而國(guó)開行一年提供的貨幣資金僅能消化100萬(wàn)套左右。這樣看,僅憑政府回購(gòu)安置房這種手段,顯然無(wú)法達(dá)到去庫(kù)存目的。 然而,房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新變化,也給市場(chǎng)造成錯(cuò)覺(jué),似乎認(rèn)為房地產(chǎn)周期調(diào)整很快就會(huì)結(jié)束。 不久前,北京土地拍出總價(jià)格“新地王”,樓面價(jià)繼續(xù)攀升,再加上各地大聲勢(shì)“救市”,導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖重新抱有希望,更出現(xiàn)下半年房?jī)r(jià)回升的判斷。 這樣的判斷或許夾雜著更多美好愿望,但現(xiàn)實(shí)很殘酷,因?yàn)檫@一次的房地產(chǎn)調(diào)整,的的確確是長(zhǎng)周期調(diào)整,而向下拐點(diǎn)還在驗(yàn)證中。由于房地產(chǎn)具有地域性特點(diǎn),北京市的狀況不能反映全國(guó)普遍規(guī)律,而即便是北京市,人們看到的仍只是新房的供求關(guān)系,而忽略了存量房的潛在供應(yīng)量。如果考慮到人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、經(jīng)濟(jì)周期和貨幣政策的變化,再加上醞釀中的房地產(chǎn)稅,北京存量房的入市數(shù)量,很可能是意想不到的天文數(shù)字。 需要提醒各方注意的是,既不能用現(xiàn)在北京市場(chǎng)走勢(shì)看待全國(guó)房地產(chǎn)趨勢(shì),也不能用北京住房的供需現(xiàn)狀,判斷未來(lái)的趨勢(shì)。 先說(shuō)經(jīng)濟(jì)和人口。 支撐經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)的要素是勞動(dòng)力供給和勞動(dòng)生產(chǎn)率。而現(xiàn)實(shí)是,勞動(dòng)力供給開始出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性矛盾,局部雖有就業(yè)壓力,總體上用工緊張,其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是,勞動(dòng)力人口增長(zhǎng)速率下降,對(duì)住房的所謂剛性需求強(qiáng)度下降。 15-64歲勞動(dòng)力人口在總?cè)丝谥械恼急戎鹉晗陆?,?013年末為73.9.%。用于計(jì)算勞動(dòng)人口對(duì)非勞動(dòng)人口撫養(yǎng)數(shù)量的指標(biāo)總撫養(yǎng)比,也開始逐漸向上爬行,并表現(xiàn)為少兒撫養(yǎng)比逐漸下降,老年撫養(yǎng)比逐漸上升。這也意味著,勞動(dòng)力人口占比下降同時(shí),國(guó)民生育率不足,幼兒人口增長(zhǎng)緩慢。換個(gè)角度理解,就是住房需求壓力高峰已經(jīng)過(guò)去。 而至于城鎮(zhèn)化對(duì)房?jī)r(jià)影響,也是言過(guò)其辭。盡管統(tǒng)計(jì)上的城鎮(zhèn)化率有待提高,但真正的常住人口統(tǒng)計(jì)并不真實(shí),這可以從農(nóng)村勞動(dòng)力以老年人為主來(lái)進(jìn)行判斷。新型城鎮(zhèn)化顯然不是再蓋房子,而是為已經(jīng)在城鎮(zhèn)居住的農(nóng)業(yè)人口提供均等化的服務(wù)。 再看貨幣和偏好。 因外匯儲(chǔ)備不斷增長(zhǎng)導(dǎo)致的貨幣被動(dòng)增發(fā)周期結(jié)束,同時(shí)政府和銀行“去杠桿”意圖明顯,因而即便降息降準(zhǔn),都不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)支撐作用。而對(duì)于90后新生代,富裕家庭擁有多套住房,一般青年沒(méi)有購(gòu)房能力,因而住房觀念改變,應(yīng)是影響未來(lái)住房需求偏好的重要因素,而這是老一輩中國(guó)人無(wú)法理解的事情。不是你不明白,是世界變化快。 對(duì)于沒(méi)有生活壓力,為所欲為,甚至追逐創(chuàng)業(yè)夢(mèng)想的年輕人而言,房子或是另一種隨時(shí)可以更換的器具,今天住上海,明天去巴黎,而整個(gè)世界都是他們的。 房地產(chǎn)帶動(dòng)作用下降,是經(jīng)濟(jì)下行的重要原因之一,依照這種思路,很容易推導(dǎo)出這樣的結(jié)論:穩(wěn)定房地產(chǎn),就能穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)。但反過(guò)來(lái)看,只要房地產(chǎn)市場(chǎng)出清,中國(guó)經(jīng)濟(jì)就能觸底。既然如此,那為何不等著房地產(chǎn)慢慢著陸呢?90后買房好還是租房好:先具備能選擇的能力 問(wèn):我是一名上海的讀者,今年24歲,月收入在7000元左右,目前與父母同住。作為90后,我也想擁有獨(dú)立生活的空間。父母給我準(zhǔn)備了100萬(wàn)元的購(gòu)房款,至于是不是買房,他們讓我自己拿主意。我也看到網(wǎng)上有種說(shuō)法,說(shuō)90后不買房,租房更合算。我不知道這種說(shuō)法對(duì)不對(duì),請(qǐng)問(wèn)標(biāo)叔,我究竟是該買房好,還是租房好? 你這個(gè)問(wèn)題還真不太好回答,因?yàn)橘I房還是租房,不能光從財(cái)務(wù)方面考慮,更多的時(shí)候還牽涉到生活方式和情感的問(wèn)題。 先從總支出的角度看,根據(jù)你現(xiàn)有的條件,100萬(wàn)元全部用于首付款,其余的部分采取30年公積金和商業(yè)混合貸款,貸足30萬(wàn)元公積金,每月需要還款1475.82元(首套房公積金貸款年利率4.25%),按7000元的基數(shù)計(jì)算,你每月的公積金繳納金額為980元,沖抵貸款后,還差近500元。銀行通常是根據(jù)月還款不超過(guò)收入的50%,計(jì)算貸款總額的。除去公積金貸款后,商業(yè)貸款部分月還款在3000元左右,折算成貸款額約50萬(wàn)元。將首付款、公積金貸款和商業(yè)貸款加起來(lái),你目前可以購(gòu)買的房產(chǎn)總價(jià)為180萬(wàn)元。30年后,你在購(gòu)房上的總開銷約為263萬(wàn)元。如果房?jī)r(jià)不漲,你實(shí)際支付的住房成本是83萬(wàn)元。如果你租房住,1套總價(jià)180萬(wàn)元的住宅,目前的租金在每月3000元左右,假定房租不漲,你30年花費(fèi)的租金約為108萬(wàn)元,高于買房的利息支出。當(dāng)然,這些計(jì)算都是在靜態(tài)的基礎(chǔ)上,沒(méi)有考慮房?jī)r(jià)的漲跌、租金的漲跌、利率的漲跌以及投資收益等情況,但如果將所有情況都考慮進(jìn)去,我們恐怕很難得出一個(gè)明確的結(jié)果。 再?gòu)默F(xiàn)金流的角度看,租房每月的支出是3000元,買房每月的月供是3500元加980元公積金沖還貸,兩者相差500元。另外,由于沒(méi)有支付首付款,100萬(wàn)元資金可以進(jìn)行投資,就算按最保險(xiǎn)的投資銀行理財(cái)產(chǎn)品計(jì)算,每年獲得5%的收益,平均到每個(gè)月差不多4000元。也就是說(shuō)租房會(huì)比買房每月多出4500元的現(xiàn)金流,對(duì)改善生活品質(zhì)有好處。當(dāng)然,30年后,房貸還清了,買房的人的支出就要比租房的人輕多了。 最后,從生活方式的角度來(lái)看,買房和租房其實(shí)是完全不同的兩種生活方式。買房的人希望過(guò)一種安定的生活,希望有家的感覺(jué)。租房的人希望過(guò)一種富有變化的生活,一套房子住一段時(shí)間后,有點(diǎn)厭煩了,可以換另一套房子?;蛘呤枪ぷ鲉挝换虻攸c(diǎn)變了,自己可以很快搬到離上班近的地方居住。另外,買房子的人前期需要承受較高的經(jīng)濟(jì)壓力,租房的人生活會(huì)更瀟灑一點(diǎn)。 所以,我們很難簡(jiǎn)單地說(shuō),究竟是買房好,還是租房好。每個(gè)人的情況不一樣,選擇也不一樣。只要是能讓自己感到滿意、感到幸福的選擇,都是好的選擇。當(dāng)然,你要想有選擇的權(quán)利,必須要具備能選擇的能力。按你現(xiàn)在的情況看,其實(shí)可以選擇的選項(xiàng)并不多。在上海一套180萬(wàn)元的住宅,不是地段非常偏遠(yuǎn),就是面積小、房齡長(zhǎng)的老工房,也未必能滿足你的住房需要。先努力工作,把收入提升上去,具備了買更好房子的能力,再去考慮買房還是租房不遲。 |