“當(dāng)時(shí)的征地價(jià)格很低，每平方米在40元到65元不等，后來(lái)政府出讓這些土地時(shí)，平均每平方米高達(dá)2萬(wàn)元?！睆V州小谷圍島的村民何先生見(jiàn)證著村里集體土地被政府征收的過(guò)程。他表示，土地增值最大的受益者是政府和開(kāi)發(fā)商，而村民只是獲得了很小一部分。 記者了解到，由于政府收儲(chǔ)土地時(shí)規(guī)定的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并不依據(jù)市場(chǎng)定價(jià)，卻以市場(chǎng)價(jià)格將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商，兩者的差價(jià)可達(dá)數(shù)百倍。地方政府收儲(chǔ)土地時(shí)的拆遷補(bǔ)償價(jià)格雖然有一定的提升，但其提升的幅度與日益上漲的土地出讓價(jià)格相比相差甚遠(yuǎn)。 廣州大學(xué)城征地樣本 何先生所在的小谷圍島，十年前被廣州市政府納入大學(xué)城開(kāi)發(fā)的征地范圍。“政府當(dāng)年征地時(shí)，跟我們提到要靠村民推動(dòng)廣州的教育發(fā)展，又能推動(dòng)城市的建設(shè)，我們肯定支持?！焙蜗壬虮緢?bào)回憶當(dāng)時(shí)的征地情況。 記者查閱多份與當(dāng)年征地相關(guān)的資料發(fā)現(xiàn)，組織征收土地以及拆遷工作的機(jī)構(gòu)是廣州市房管局下屬的一個(gè)副局級(jí)的事業(yè)單位“廣州市土地開(kāi)發(fā)中心”。而這個(gè)廣州市土地開(kāi)發(fā)中心也是廣州市政府的土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)。 據(jù)悉，廣州大學(xué)城的整體開(kāi)發(fā)用地為43.3平方公里，面積約1800公頃，征地26000余畝，其中耕地達(dá)24000畝。按照相關(guān)規(guī)定，該征地范圍之大已經(jīng)涉及基本農(nóng)田，遠(yuǎn)超出廣東省國(guó)土資源廳審批權(quán)限，必須經(jīng)過(guò)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。而廣州市在對(duì)小谷圍島征地之前，并未獲得國(guó)務(wù)院的批復(fù)，相關(guān)批復(fù)也并未提及教育科研用地。 有媒體稱，該區(qū)域之所以能繞過(guò)國(guó)務(wù)院審批的征地辦法是，廣州市政府自行將整個(gè)小谷圍島分成39個(gè)地塊辦理征地手續(xù)，省、市國(guó)土部門特事特辦。 然而，這一區(qū)域的征地工作開(kāi)展不久后，國(guó)土資源部在對(duì)全國(guó)土地的整頓督查中就指出，廣州市番禺區(qū)小谷圍島通過(guò)“化整為零”所征用的土地屬于廣東省政府非法批地，需要重新審批，但此后廣東省卻并沒(méi)有提交報(bào)批材料，關(guān)于大學(xué)城非法征地的說(shuō)法也不了了之。 隨后，除了少部分難以解決的征地拆遷個(gè)案外，政府對(duì)小谷圍島的征地事宜基本在2004年初完成。按照何先生以及多位小谷圍島村民的說(shuō)法，大學(xué)城第一期的征地面積18平方公里，平均每平方米的征地補(bǔ)償價(jià)格不超過(guò)100元。而按照廣州市政府的官方數(shù)據(jù)和表述，小谷圍島首期征地拆遷費(fèi)用為46億元，其村民所獲的補(bǔ)償款項(xiàng)的計(jì)算式已屬當(dāng)時(shí)征用耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的最高限取值。 但即便如此，廣州市政府提供的征地補(bǔ)償費(fèi)用與這一區(qū)域地塊的市場(chǎng)成交價(jià)格仍然天差地別。 對(duì)小谷圍島的土地征收完畢后，政府進(jìn)行拆遷、土地前期開(kāi)發(fā)，隨后開(kāi)始陸續(xù)對(duì)該區(qū)域的土地進(jìn)行招拍掛。此后，大學(xué)城的地塊以“廣州土地市場(chǎng)新貴”的身份，屢屢刷新廣州市政府土地出讓的收金紀(jì)錄，這背后離不開(kāi)大學(xué)城偏重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的因素。 記者查閱該區(qū)域相關(guān)地塊的拍賣資料可知，廣州市最早于2003年底對(duì)小谷圍島部分村落的地塊進(jìn)行拍賣，起步價(jià)位為每平方米3700元。 2008年土地供應(yīng)市場(chǎng)化之后，大學(xué)城首批地塊進(jìn)行了公開(kāi)招拍掛，當(dāng)時(shí)的成交紀(jì)錄顯示，三宗地塊中，只有一宗地塊為每平方米3573元，另外兩宗均超過(guò)每平方米9000元。 此后，這一區(qū)域的土地平均價(jià)格在2009年出現(xiàn)猛增，達(dá)到每平方米兩萬(wàn)元以上。在這樣的市場(chǎng)行情下，政府推出的大學(xué)城地塊的出讓起始價(jià)也逐步提高。五年間，大學(xué)城每一宗土地的出讓金收入都從千萬(wàn)元漲至數(shù)十億。 廣州市國(guó)土房管局的資料顯示，大學(xué)城一共規(guī)劃有22塊住宅用地，面積僅占大學(xué)城整體的2%左右，而目前，住宅用地只剩下寥寥數(shù)宗。 曾參與大學(xué)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的廣州某知名房企人士為記者算過(guò)一筆賬，按照坊間的說(shuō)法，大學(xué)城平均每平方米的征地成本是百元以下，而按照官方“46億征地補(bǔ)償費(fèi)用”的說(shuō)法，每平方米的征地成本也不過(guò)在250元左右。 |
