| 7000億元成就三年來最理想年中答卷，流動性危局疑云之下。 萬科843億元、綠地集團653億元、保利地產(chǎn)648億元、中海地產(chǎn)643億元……今年上半年，全國銷售業(yè)績排名前50的房企銷售總額高達近7000億元。一邊是號稱史上最嚴的國五條政策，另一邊卻是標桿房企交出了三年來最理想的年中答卷。 “在從嚴調(diào)控政策的打壓下，這樣的銷售業(yè)績確實讓人意外。”浙商證券一位不愿具名的分析師對記者表示。
“紅六月”行情翹尾收官 CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，全國銷售業(yè)績排名前50的房企銷售總額為6972.97億元，而去年這一數(shù)據(jù)為5728.58億元，同比增長21.72%；銷售額在300億元以上的房企從去年同期的6家增至現(xiàn)在的9家；融創(chuàng)中國的增幅高達124.40%，成長能力領(lǐng)跑規(guī)模以上企業(yè)；萬科、保利地產(chǎn)、綠城中國、龍湖地產(chǎn)等房企的業(yè)績增幅均保持在30%以上，華潤置地、碧桂園的業(yè)績增幅分別為49.36%和97.81%。 除了龍頭房企外，中期業(yè)績上漲亦是A股房地產(chǎn)板塊不少個股的主基調(diào)。截至6月30日，該板塊共有25家房企公布了半年報業(yè)績預(yù)告，近七成業(yè)績上漲，增幅超過500%的有3家，為世榮兆業(yè)、濱江集團和南國置業(yè)；增幅在100%-500%間的有4家，分別是深物業(yè)A、宜華地產(chǎn)、粵宏遠A、嘉凱城。 國信證券分析師區(qū)瑞明指出，第一季度末房地產(chǎn)板塊的預(yù)收賬款總額已達5711億元，比2012年末增長16.07%。龍頭房企的預(yù)收款總額達3431億元，同比增長16.45%；房地產(chǎn)板塊的預(yù)收款總額是2012年全板塊結(jié)算收入的97%，龍頭公司則達127%，處在歷史相對高位。 上海同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉則指出，借力于半年報這一時間節(jié)點因素，不少上市房企五六月加大了推盤力度，甚至推出了全員營銷的概念，總體上導(dǎo)致了“紅六月”的翹尾行情，進而助推上半年樓市的量價齊升。 業(yè)績增長有保障 區(qū)瑞明指出，國五條政策在樓市實體層面引起了廣大中產(chǎn)階層的強烈反應(yīng)，大家用錢投票，涌入樓市搶房。3月47城單月樓市銷量達20.9萬套，環(huán)比2月增長120%，創(chuàng)2010年以來的單月成交歷史新高，這是中產(chǎn)階層在政府政策失誤背景下的理性抉擇。從4月開始，樓市逐漸回歸平靜，47城4月單月銷量環(huán)比下降22%，5月環(huán)比下降0.98%，幅度呈收斂趨勢。從歷史經(jīng)驗看，政策對銷售的短期沖擊時間為三個月左右，預(yù)計環(huán)比將從6月開始逐月回升。 “盡管政策重壓，但過去三年房地產(chǎn)行業(yè)的銷售額仍持續(xù)增長，龍頭房企的銷售表現(xiàn)更優(yōu)，行業(yè)集中度持續(xù)提升?！眳^(qū)瑞明在研報中表示，“房地產(chǎn)板塊上市公司扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率水平整體表現(xiàn)穩(wěn)定，上半年銷售同比大增又帶來了一定的銷售回款，因此目前板塊的貨幣資金整體充裕，貨幣資金對短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負債的覆蓋率超過1，龍頭房企表現(xiàn)更優(yōu)?！?/P> “從龍頭房企的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和銷售均價看，其去庫存壓力不斷減小，在主攻剛需市場的同時開始加推高端項目，有效促進了其上半年的銷售表現(xiàn)。房地產(chǎn)板塊今年中期甚至全年的主基調(diào)仍是業(yè)績增長，短期內(nèi)板塊有望實現(xiàn)估值修復(fù)，‘保招萬金’、佳兆業(yè)、中海地產(chǎn)等都有進一步反彈空間。”上述浙商證券分析師認為。 區(qū)瑞明表示，在市場一致預(yù)期2013年房企營收增長25%的背景下，萬科、保利地產(chǎn)、金地集團等重點房企目前的預(yù)收款已鎖定本年度業(yè)績的90%，未來行業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)定增長有保障。 上述浙商證券分析師也指出：“龍頭房企的業(yè)績表現(xiàn)好于行業(yè)平均水平，市場占有率也持續(xù)提升，今年1-5月的銷售累計增速已達53%，即使下半年各月全國商品房成交面積和成交單價均為零增長，全年的銷售金額同比增速也能達到12%，未來業(yè)績增長有保障?！?/P> “現(xiàn)金為王”時代再度來臨 區(qū)瑞明指出，近期市場流動性偏緊，房地產(chǎn)板塊短期內(nèi)暴露償債危機的概率相對較小。雖然央行已為處于“錢荒”恐懼下的銀行業(yè)注入了“鎮(zhèn)靜劑”，卻并未打消市場對房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈危機的疑慮。 張宏偉直言，今年下半年流動性會適度收緊，房價增速或放緩。 “對于資產(chǎn)負債率已經(jīng)偏高的房企、已經(jīng)存在經(jīng)營風(fēng)險的房企、拿地比較激進的房企來說，無論是制定經(jīng)營策略，還是尋求逆勢擴張，都應(yīng)更為謹慎。特別是拿地較為激進的房企，再拿溢價率偏高或樓板價明顯高于周邊區(qū)域市場價格的地塊，未來的經(jīng)營風(fēng)險可能更高。”張宏偉說，“但是，對于資金面相對寬裕的央企、高周轉(zhuǎn)企業(yè)、有境外上市融資渠道的房企來說，受制于‘錢荒’的因素較少，這些企業(yè)可能會面臨更好的市場發(fā)展機會，也可能會因此進一步集中土地市場優(yōu)勢資源?！?/P> 對于下半年銀行在房地產(chǎn)融資方面可能持有的態(tài)度和做法，上述浙商證券分析師表示：“雖然今年上半年的市場庫存消化情況較好，但透支了大量的全年購房需求。銀行去杠桿化是趨勢，適當做一些風(fēng)險管理對銀行來說是必要的，以免十幾個城市大量出現(xiàn)泡沫時措手不及。一方面，受美國退出QE3計劃的影響，內(nèi)房股境外融資成本和難度大增；另一方面，國內(nèi)央行開始整頓影子銀行，緊縮資金流動性，房企將不得不面臨資金鏈的可持續(xù)周轉(zhuǎn)問題?！?/P> “房企上半年跑量拿地換倉，下半年‘現(xiàn)金為王’?！睆埡陚タ偨Y(jié)。 摘錄自中國工程管理網(wǎng) |
